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期房买卖合同无效的情形 11种担保合同无效的情形

发布时间: 2021年5月24日 北京罗云律师事务所   http://www.lchtjf.com/

  宋律师北京朝阳区酒仙桥经济合同纠纷律师,现执业于***律师事务所,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争,愿尽自己的所能,为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果,但敢承诺办案尽心竭力!

期房买卖合同无效的情形

  在房屋买卖的过程中,签订合同是很重要的,以确保双方当事人各自享有的权利及义务。但很多时候在发生纠纷之后,采取法律手段来进行维权却被告知买卖合同无效的情况。那么期房买卖合同无效的情形有哪些下文为您整理了一些相关资料,以供参考。




  一、期房买卖合同无效的情形

  1、无民事行为能力人所签订的房地产买卖合同。根据我国《民法通则》的规定,无民事行为能力的人是指不满十周岁的未成年人、不能辨认自己行为的精神病人。无民事行为能力的人的房地产买卖均由其法定代理人代理签订合同,由他们独立签订的房地产买卖合同属无效合同。


  2、乘人之危而签定的房地产买卖合同。一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件而签订的房地产买卖合同属无效合同。


  3、以欺诈为目的签订的房地产买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。


  4、产权主体有问题的房地产买卖合同。所谓产权有问题,是指房屋的出卖人并不是房屋产权所有人。如果非产权所有人出卖房屋没有得到产权所有人的同意,无法提供同意证明书,则签订的房地产买卖合同是无效的。


  二、买卖期房是否属于违法行为

  我们通常所说的;期房限转;是指期房转让不能像一般的二手房买卖那样去交易中心办理预告登记,至于期房买卖合同的法律效力问题,是没有任何影响的。


  上海高院曾有书面意见指出:不能仅因卖方尚未取得房地产权证而认定转让合同无效,卖方虽然没有取得产证而不享有房屋的所有权,但根据买卖合同享有债权,对债权进行转让是法律赋予的权利,因此期房限转政策并不影响买卖合同的效力,无非是不能办理预告登记而已。


  三、期房买卖应注意的事项

  1、明确该产权的合法性、完整性。是否有合法的产权手续。同时土地及房屋的手续是否都有。


  2、明确该房屋的产权性质及类型。看是属于商业、住宅还是其他用途。


  3、该房产产权权利人的状况。明确是属于个人财产还是夫妻共有财产,或是有其他共有产权人的存在。同时还要明确该房产是否存在他项权利登记状况。是否有抵押等情况。


  4、交易是否有限制。因为是保障用房,交易通常是有限制的。核心就是过户会有限制,建议你到属地的房管局具体咨询该楼盘的交易限制情况。


  5、在交易的时候必须保证能有房产证和土地证。如果能低于市价一半卖,手续绝对是不全,或交易是有限制的房产。产权瑕疵肯定存在,该类房产投资风险较大,建议不要草率投资。以免经济利益受损。


  以上就是为大家整理的关于期房买卖合同无效的情形的相关资料。虽然在某种程度上购买期房会比商品房的价格更加实惠并且具有较大的升值空间,但同时也会具有一定的风险。如果您对此还有其他疑问,欢迎咨询的在线律师。





11种担保合同无效的情形

  我国的物权法将物权划分为用益物权和担保物权,担保物权的表现形式包括担保、抵押、质押等。并不是所有的担保合同都可以生效的,那么11种担保合同无效的情形分别是怎样的呢阅读完以下为您整理的内容,一定会对您有所帮助的。




  一、11种担保合同无效的情形

  1、国家机关未经国务院批准而与债权人签定保证合同的,保证无效。


  2、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体与债权人订立保证合同的,保证无效;但从事经营活动的事业单位、社会团体为保证人的除外。


  3、企业法人的分支机构未经法人书面授权或者超出授权范围及企业法人的职能部门提供保证的,保证合同无效。


  4、法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的担保合同,相对人知道或者应当知道其超越权限的。


  5、董事、经理违反《中华人民共和国公司法》第六十条的规定,以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的,担保合同无效。


  6、以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的,担保合同无效。


  7、以下情形下对外担保合同无效:


  未经国家有关主管部门批准或者登记对外担保的;


  未经国家有关主管部门批准或者登记,为境外机构向境内债权人提供担保的;


  为外商投资企业注册资本、外商投资企业中的外方投资部分的对外债务提供担保的;


  无权经营外汇担保业务的金融机构、无外汇收入的非金融性质的企业法人提供外汇担保的;


  主合同变更或者债权人将对外担保合同项下的权利转让,未经担保人同意和国家有关主管部门批准的,担保人不再承担担保。但法律、法规另有规定的除外。


  8、主合同无效,保证合同无效。《保证规定》第20项;主合同无效,保证合同也无效,保证人不承担保证。但保证人知道或者应当知道主合同无效而仍然为之提供保证的,主合同被确认无效后,保证人与被保证人承担连带赔偿。


  9、主合同当事人双方串通,骗取保证人提供保证的,保证合同无效。


  注意,这条规定与合同法关于合同无效的一般规则有所不同,按照合同法的规定,合同双方当事人恶意串通损害他人利益的合同无效,但保证合同当事人为保证人和债权人,债务人只是主合同的当事人,因此对于保证人来说,债务人与债权人串通骗保仅仅构成了欺诈,按照合同法应该是可撤销的合同,但担保法显然是考虑到保证合同单务性、无偿性的特点,试图矫正保证人与债权人之间的利益倾斜,但却未考虑到保证合同基础关系可能的有偿性,以及没有充分尊重当事人的意思自治,难谓完全合理。不过依据特别法优于一般法的原则,担保法应当优先适用。


  10、主合同债权人一方采取欺诈、胁迫等手段,使保证人在违背真实意思的情况下提供保证的,保证无效。


  11、主合同债务人一方采取欺诈、胁迫等手段,使保证人在违背真实意思的情况下提供保证的,债权人知道或者应当知道欺诈、胁迫事实的,保证无效。


  注意,适用本条的前提是;债权人知道或者应当知道欺诈、胁迫事实的;,如果债权人并不知道该事实,债务人的欺诈只能作为保证人签定合同的动机,不影响保证的效力。


  二、担保合同的生效要件有哪些

  担保合同的生效,根据其生效要件不同,可分为担保合同生效的一般要件和担保合同生效的特殊要件。


  1、一般要件

  担保合同生效的一般要件,是指欲使已成立的担保合同发生完备的法律效力而应当具备的法律条件。合同生效的要件是判断合同是否具备法律效力的标准。


  《民法通则》第五十五条规定了民事法律行为应当具备下列条件:行为人具有相应的民事行为能力;意思表示真实;不违反法律或者社会公共利益。


  担保合同作为一种典型的民事法律行为,也应当具备《民法通则》所规定的民事行为有效的条件。


  2、特殊要件

  一般说来,担保合同具备《民法通则》第五十五条所规定的条件时,依法成立的担保合同,自成立时生效。而根据《担保法》的规定,下列担保合同需具备特殊要件方能生效:


  为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷,由国家机关作为保证人的保证合同,应当报国务院批准。否则,根据《担保法解释》第六条的规定,该保证合同无效。


  抵押合同。依照《担保法》第四十一条的规定,包括城市房地产或者乡村企业的厂房等建筑物、航空器、船舶、林木、无地上定着物的土地使用权、企业的设备和其他动产的抵押都应办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。


  质押合同。依照《担保法》第六十四条、第七十六条规定,质押合同自质物或权利凭证交付之日起生效,依照《担保法》第七十八条、第七十九条规定,以依法可以转让的股票、商标专用权、专利权、著作权中的财产权出质的,须向主管部门办理出质登记,质押合同自登记之日起生效。


  定金合同。《担保法》第九十条规定,定金合同从实际交付定金之日起生效。但对借款合同而言,不适用定金担保。


  三、担保合同的生效条件是什么

  根据法律规定,已经成立的合同要产生当事人预期的后果,就必须满足法定的生效要件。担保合同的生效要件包括:


  1、担保合同的当事人缔约时须有相应的缔约能力;


  2、当事人的意思表示真实;


  3、担保合同不违反强制性法律规范及社会公共利益;


  4、履行约定的或法律规定的手续。


  以上就是为您整理的最新11种担保合同无效的情形的相关内容。综上,担保合同无效的情形包括主合同无效等情形,担保合同生效需要符合主体适格、意思表示真实、内容不违法的条件。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询我们的律师。





律师:罗云 [北京]

北京罗云律师事务所

文章来源:北京罗云律师事务所

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